«Мировое и национальное хозяйство»

Издание МГИМО МИД России


Архив

№2(5), 2008

Научная жизнь

Строительство жилья в России

И. Чернов, III курс факультета МЭО

Вступление

Рынок строительных работ в России в период с 2000 по 2006 г. вырос в стоимостном выражении более чем в 3 раза. Только в 2006 г. по виду деятельности «строительство", было выполнено работ общим объемом около 2350 млрд. руб. Такой рост связан как с увеличением числа строящихся объектов, так и со значительным изменением цен (темпы роста цен на недвижимость значительно превышают рост инфляции). В период с 2001 г. ежегодной прирост объема строительства в России составляет порядка 10%. Исключением стал 2002 г., когда прирост составил всего около 3%, однако он в некоторой степени был компенсирован в следующем году, когда прирост объема строительных работ составил около 13%. Но все равно Россия сильно отстает по темпам строительства от западных стран- В Европе каждый год на душу населения строится по 1 кв. м жилья. За 12 месяцев в России построено всего 0,19 кв. метра на человека. В среднем на одного россиянина приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 65 кв. м, в США — 70 кв. м на человека. По планам правительства, в стране до 2010 года должно ежегодно вводиться до 80 млн кв. м нового жилья. В таком случае к 2020 году Россия достигнет уровня слаборазвитых стран — 35 кв. м на человека. Пока же дефицит рождает спекуляции с ценами на рынке недвижимости. Еще одним тревожным звонком является тот факт, что доля ветхого жилья возрасла с 2,4% в 2000 г. до 3,2 в 2006 г.

На 3 крупнейших региона (Москву, Московскую обл. и Санкт-Петербург) приходится более четверти общего объема российского строительства, т.е. рынок строительства жилья является высококонцентрированным. При этом у небольших рынков есть значительный потенциал.

Объем жилищного строительства в России ежегодно увеличивается на 10-12%. Увеличение объема работ и повышение их доходности привело к росту доли инвестиций в строительный сектор с 5,6% (характерных для 2002-2004 гг.) до 5,9%. Все более благоприятным считают развитие рынка и руководители строительных организаций: если в 1997 г. около половины из них оценивало ситуацию как негативную, то в 2007 г. число подобных отзывов уменьшилось до 20%.

За последние два года на рынке сменились лидеры, что свидетельствует об изменении региональных приоритетов. Московская область, в течение десятилетия стабильно удерживавшая первенство по темпам роста рынка, в 2007 г. сократила объем ввода жилья почти на 8%. В то же время на лидирующие позиции вырвались регионы, в которых строительство на протяжении долгого времени было недостаточно развитым (Свердловская область, Чувашская республика).

Оценка ситуации на рынке жилищного строительства в России

С 2000 г. РФ наблюдается бурный рост объемов строительства. Если в 1998 г. в России было введено в действие около 30,6 млн.кв.м, что соответствует около 270 тыс. квартир, то в 2006 г. было построено около 50 млн.кв.м или около 609 тыс. квартир. Если проследить динамику ввода жилья то можно заметить, что доля однокомнатных квартир выросла с 20% в 2000 г. до 29% в 2006 г. Сильно сократилась доля 3-х комнатных квартир. Их доля упала с 32% в 2000 г. до 25% в 2006 г.

Площадь жилых домов, введенных в действие в России в 1990-2006 гг

Проблемы строительства

В настоящее время объем финансового участия государства и муниципальных органов власти в жилищном строительстве.В 1980-х годах были достигнуты рекордные объемы ввода жилья — 76.4 млн. кв.метр в 1987 г.На тот период доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышалро 85%.Сейчас доля равна –4%.

Для того чтобы более полно понять причины роста жилья, нужно рассмотреть структуру себестоимости затрат на 1 кв.м.

В настоящее время средняя себестоимость жилья в России составляет около 2500 тыс. долл. за 1 кв. м.

Как видно, огромную долю в структуре затрат занимают затраты на получение прав на строительство(12%).В эти затраты входят затраты на подготовку к аукциону и т.д.

Доля проектно изыскательных и строительных работ составляет 61%.В Европе этот показатель ниже и в среднем составляет около 56%. В России этот показатель выше по нескольким факторам: рост цен на строительные материалов, рост накладных расходов, техника сильно устарела, износ доходит до 70% и нужны огромные капитальные затраты на переоснащение.

Откаты различным согласующим органам составляют около 6% и с каждым годом этот показатель увеличивается.

Одним из главных факторов, который сдерживает строительство и толкает цены вверх-это изношенность электросетей. В структуре затрат доля этого фактора составляет около 4,5%.В настоящее время стоимость подключения в Москве к электросетям составляет около 60 тыс. руб. за 1 кВ.т. В Западных странах эти расходы на себя берет государство.

Взаимоотношение бизнеса и государства

Государство должно перестать одним из инвесторов и дать старт другим участникам.-бюджетные средства направляются в основном на подготовку инженерное обеспечение площадок.В этих вопросах участие органов власти будет более эффективней(процесс предоставление земель., исходной и разрешительной документации, согласование и экспертиза проектов занимает до полутора лет и более.В нем участвует около 40 инстанции с правом подписи 800 ).В Западной Европе в частности в Германии весь этот процесс занял бы около 6 месяцев.

Цены на строительные материалы

В настоящее время стройндустрия не способна обеспечить промышленность строительными материалами.в строительном комплексе используются в основном производственны мощности старые и степень износа основных фондов равна-54%.В связи с этим резко увеличилась стоимость материалов, таких как щебень песок, цемент, арматура и т.д. В России в 1990 году было произведено 86 миллионов тонн цемента, к 1995 году этот показатель упал до 22 миллионов тонн. В 2007 году объем вырос до 59 миллионов тонн, и сейчас существующие мощности работают на максимуме

За 2007 год стоимость цемента в среднем увеличилась на 70-75%, до 5 тысяч рублей за тонну.

По данным публикаций еженедельника «Стройка СПб» средняя цена цемента увеличилась за последние 5 лет в 7 раз (c 699,92 до 5000 рублей за т). В частности,

  • в 2001 году рост составил 66,10%;
  • в 2002 году цена уменьшилась на 0,75%;
  • в 2003 году рост составил 0,48%;
  • в 2004 году рост составил 15,37%;
  • в 2005 году рост составил 79,44%.

В настоящее время доля цемента в себестоимости строительства одного квадратного метра жилья выросла с 2-3% до 7-12%.

Одной из главных причин подорожания цемента эксперты называют существующую сегодня монополию на его производство. В России его производят фактически три компании. Это «Сибцемент", «Спасскцемент» и «Евроцемент». В связи со всем этим ФАС считает необходимым ввести контроль инвестиционных программ производителей, имеющих доминирующее положение на рынке, таких как «Евроцемент", «Сибирский цемент» и «Спасскцемент", чтобы они заботились о развитии отраслевой инфраструктуры.

Ассоциация строителей России для сдерживания роста цен на цемент, а значит, и на жилье, предлагает перейти к частно-государственному партнерству. По сути это означает введение госрегулирования на отдельные стройматериалы — цемент, щебень, песок

Доля государства должна составить 25-30%, — считают некоторые специалисты. При этом необходимо ввести практику централизованных закупок с фиксированной ценой.

Монополизация строительного рынка

Строительный рынок в значительной степени монополизирован и укрупнение продолжается. В настоящее время многие малые предприятия выдавлены из отрасли. Виной этому аффилированность крупного строительного бизнеса с местными властями и коррупция. Сегодня в строительстве работают 11,3% от общего числа малых предприятий страны, которые обеспечивают 17,3% общей занятости в малом бизнесе. Занимая 97% от общего количества компаний, занятых в строительстве, малые компании обеспечивают 24% от общего объема продукции отрасли. Среди мер, которые могли бы облегчить вхождение малого и среднего бизнеса в строительство являются необходимость разработки типового инвестиционного контракта, который бы пропорционально распределял ответственность между застройщиком, органами власти и местного самоуправления, а также разработку совместно с Федеральной миграционной службой упрощенного порядка законного привлечения иностранной рабочей силы.

Ипотека

Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем, и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако американский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль скоро мы выбрали американскую модель.

По мнению аналитиков, от повторения американского кризиса российскую ипотеку спасла только ее «недоразвитость». Тем не менее влияние международного кризиса уже ощущается: по прогнозам, в этом году на дешевую ипотеку рассчитывать не стоит. Однако удорожание заемных средств может стать дополнительным фактором роста цен на жилье. А из-за снижения платежеспособного спроса рынок в перспективе может и обвалиться.

Объемы российской ипотеки намного меньше, чем американской, и если в Америке количество ипотечных сделок составляет более 90% от общего объема сделок, то наша российская ипотека — это всего 10–15% от сделок с недвижимостью. В России ипотека составляет не более 2–3% от ВВП, а в Штатах — около 50% от ВВП. В Польше, Чехии, Венгрии этот показатель составляет около 10-15% ВВП.

Основная причина недостаточного развития ипотеки это большой процент серых доходов. Идеальный заемщик для банка имеет высокий, стабильный источник дохода (который должен быть подтвержден официально), делает большой первоначальный взнос и приобретает ликвидное жилье. Но к сожалению, таких сегодня крайне мало. Основная часть желающих взять кредит имеет «серый», неподтвержденный доход. Если до американского кризиса большая часть банков рассматривала заемщиков с полностью неподтвержденным доходом, то сегодня такие клиенты стали наименее привлекательны для банков. Высокий процент серых доходов связан с неразвитостью налоговой реформы. Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная часть граждан и дальше будет переплачивать, банкам за их риски из-за невозможности подтвердить источники своих доходов.

Вторым немало важным фактором, сдерживающим развитие ипотеки является тот факт, что из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка процентная ставка из-за этого высока и в ближайшее время вряд ли снизится, а наоборот некоторые участники в связи с мировым кризисом ликвидности только подняли ставки по ипотечным кредитам. На сегодняшний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах — порядка 11,3%.

Развитие среднего класса происходит очень медленно, а ведь именно представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день существует большой разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.

За последние годы уровень доступности жилья снизился. По официальным данным, если летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок вырос до 5,3 года.

Рассмотрим возможность решения жилищного вопроса на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут позволить себе жить в собственной квартире. Предположим, они хотят приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м в одном из спальных районов Москвы. Стоимость такой квартиры составит примерно 7 млн рублей (280 тыс. долларов США). По статистике средний ежемесячный доход одного человека составляет примерно 23 170 рублей. Если они смогут откладывать по 40% от своих доходов (в сумме — 18 536 руб.), что при нынешних ценах товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции весьма затруднительно, то им потребуется более 30 лет, чтобы справить новоселье, при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом уровне.

Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом 10% от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку примерно 2400 долларов, соответственно, их доход должен быть около 5000 долларов в месяц. Как видим, доходы среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку.

Существует еще одна модель — немецкая, или, как ее еще называют, накопительная. Основным отличием этой системы является то, что деньги заемщика инвестируются только в строящееся жилье, а недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент. А гарантии по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство. В настоящее время в Думу вносится ряд проектов по этому вопросу.

Слабость развитости финансовых инструментов

В настоящее время неразвитость финансового рынка и вследствие этого финансовых инструментов сильно сказывается на рынке жилья. Все больше и больше спрос на жилье приобретает спекулятивный характер. После выборов нового президента появились слухи, будто в мае или июне случится банковский кризис, и инвесторы бросились покупать квартиры, что подтолкнуло цены вверх. В среднем цены растут на 1% за неделю сейчас.

Заключение

Строительный комплекс является одним из локомотивом новой экономики России. В среднем объемы строительства каждый год увеличиваются на 10-15% в год, но эти показатели еще далеки от цифр начала 90-х.Бурное строительство породило ряд проблем.

На Российском рынке наблюдается монополизация. Казалось бы, если цена на жильё растёт, следовательно, должно увеличиваться строительство этого жилья. Но этого не происходит. Это явный показатель монополизации строительного комплекса, когда предложение не реагирует адекватным образом на растущий спрос.

Так же немало важным фактором сдерживающее строительство является неразвитость законодательства. Нужно внести в закон ряд поправок, который четко регулировал права и обязанности инвестора и государства.

Так же для повышения доступности жилья нужно повышать платежеспособность населения и завершить налоговую реформу.

Ипотека в развитых странах является основным инструментов для покупки квартиры и Россия сильно отстает по развитию этого инструмента.