«Мировое и национальное хозяйство»

Издание МГИМО МИД России


Архив

№3(6), 2008

Социальная сфера

Жилищное хозяйство в экономике развитых стран

И. Эекфофф, проф. (ФРГ) Л.Г. Ходов, проф.

1. Размеры капитала, овеществленного в жилом фонде

Основной частью накопленного в развитых странах капитала являются объекты недвижимой собственности. Недвижимыми называются объекты, которые невозможно переместить без их физического разрушения. На недвижимость в странах Европы, Америки и в Австралии приходится не менее 75-80% национального богатства[1]. Без рынка недвижимости не может быть внутреннего рынка вообще, т.к. рынки товаров, труда и капиталов для функционирования нуждаются в производственных площадях, складах, административных и жилищных помещениях. Хозяйственные субъекты и физические лица должны эту недвижимость иметь в собственности или арендовать.

В рыночной экономике объекты недвижимой собственности используются как для производственного, так и для личного потребления. Разделение недвижимости на производственную и жилую не совпадает с целями ее использования, т.к. жилье может быть использовано самим собственником или сдано в аренду для получения дохода.

Из всего основного капитала ФРГ, оцениваемого в середине 2005 г. в 6500 млрд. евро Институтом городского строительства ФРГ, на недвижимость всех видов приходилось 85%, в т.ч. на жилые постройки — примерно 60%[2].

Жилищное хозяйство действительно является одной из главных сфер экономики. Несмотря на сокращение жилищного строительства в Западной Европе в течение последнего десятилетия, на него приходится от 12 до 15% ежегодно создаваемой стоимости — это почти в 10 раз больше, чем доля сельского хозяйства в национальном доходе.

Соотношение жилья, сдаваемого в аренду, к используемому самими собственниками можно представить по данным Федерального статистического управления ФРГ. В середине 2006 г. из 38690 тысяч жилых единиц (квартир и домов для индивидуального проживания) 23360 сдавались внаем и 15130 тысяч использовались самими собственниками[3]. Соотношение жилищных объектов, сдаваемых в аренду, и используемых самими собственниками различается между странами. Доля сдаваемого жилья больше в странах, где выше показатели урбанизации и миграции населения.

2. Развивающееся жилищное хозяйство как предпосылка устойчивости существующего строя

Жилище является одной из основных человеческих потребностей. Жилищный кризис, выражающийся в острой нехватке жилья, ведет к необоснованному росту квартирной платы, создает препятствия на пути миграции самодеятельного населения и капитала, прогрессивным изменениям в отраслевой и территориальной структуре экономики. Недостаток жилья вызывает массовое недовольство населения и часто используется в политической борьбе как аргумент неспособности правительства решать народнохозяйственные проблемы.

В рыночной экономике свобода приобретения и продажи жилья, сдачи его в наем, в заклад является составной частью экономических свобод. Нарушение этой свободы создает угрозу существования строя в целом.

Ухудшение физической среды обитания, перенаселенность, превращение целых городских районов в трущобы, само по себе возникающее в результате социально-экономических кризисов, ведет к еще большему обострению социальных проблем, ухудшению состояния здоровья и снижению уровня образования населения. Ухудшается криминогенная обстановка, растет беспризорность, попрошайничество.

Человек, имеющий свое жилье, работу, является идеальным оседлым гражданином, избирателем, налогоплательщиком, заинтересованным в общественном порядке. Он не склонен ни к правому, ни к левому экстремизму и соответствует классическим представлениям о гражданине демократического государства.

Именно поэтому состояние жилищного хозяйства и меры по его улучшению являются постоянным объектом борьбы групп, представляющих экономические интересы, политических партий, отдельных лидеров. По этой же причине жилищное хозяйство чаще, чем другие сферы народного хозяйства становится объектом не всегда продуманных мер государственного регулирования.

3. Жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда и народнохозяйственный спрос

Жилищное строительство и поддержание жилого фонда в эксплуатационном состоянии обеспечивают значительную часть совокупного спроса в стране. Спрос этот предъявляется в первую очередь на строительные материалы, услуги, машины и оборудование, механизмы для обслуживания жилого фонда: водопроводное, канализационное, электрическое, отопительное, лифтовое оборудование, также как и телевизионные, телефонные, наблюдательные, сигнальные сети, аппаратуру интернета, дверные запирающие устройства. Трудно перечислить все виды изделий и услуг, которые используются для тепло- и звукоизоляции, оборудования гаражей в подвалах и на близлежащих территориях, парковочных местах, для обустройства и культивирования дворов и улиц. Наблюдается одна очевидная тенденция: по мере развития научно-технического прогресса растет доля машин, приборов и аппаратов в конечной стоимости построенного или модернизированного жилья при сокращении доли строительных материалов.

Доля строительных услуг в конечной стоимости сокращается несколько медленнее, несмотря на растущую производительность труда в строительстве, чем доля строительных материалов. Неуклонно увеличиваются затраты на организационное и финансовое обслуживание жилищного хозяйства: это затраты на информационную сеть жилищного рынка и маклерские услуги, на специальный сектор банковского бизнес-систему жилищного накопления и иммобильного кредитования, выплата задолженности и процентов, оплата юридических услуг и принудительных аукционов по продаже жилищ должников.

Следует отметить, что в высокоразвитых странах рыночной экономики расходы на эти услуги заметно выше, чем в относительно менее развитых странах. Так затраты на организационно-финансовые услуги в восточноевропейских странах — новых членах ЕС на единицу жилой площади примерно в 1,2 раза ниже, чем в странах — старых участницах Европейского союза[4].

Жилищному строительству и поддержанию жилого фонда свойственны порождаемые им «волны спроса». «Волны спроса», т.е. передача спроса от отрасли к отрасли, — обычное явление в экономике. Так увеличение спроса на сталь порождает дополнительный спрос на кокс и железную руду. Однако эти волны отличаются в различных отраслях по продолжительности и интенсивности, а также числу последовательно вовлеченных отраслей.

Дополнительный спрос на хлеб вызовет увеличение спроса на зерновые и, если у хлебопекарен нет резервных мощностей, то на оборудование. Увеличение потребления тканей — соответственно потребует увеличения производства натурального и искусственного волокна, возможно, текстильных машин.

Устойчивое и долгосрочное увеличение платежеспособного спроса на жилье не просто потребует большего количества строительных материалов и машин. Увеличение производственных мощностей во многих отраслях промышленности происходит в настоящее время благодаря научно-техническому прогрессу на существующих или на незначительно увеличенных площадях. Совсем другая картина в жилищном строительстве: под новым жильем должен быть инфраструктурный освоенный участок. Так что для строительства жилого дома (дешевле обойдется строительство по соседству нескольких домов), совершенно недостаточно строительных материалов и машин, сантехники, водопроводно-канализационного, электротехнического и подъемно-транспортного оборудования, отопительной, вентиляционной техники, аудио-телевизионной и телефонной аппаратуры. Застраиваемый участок должен быть благоустроен и подсоединен к линиям коммунальных служб. Современные новоселы хотят, чтобы двор и подъездные пути были удобны и освещены, чтобы были места для парковки автомобилей и детские площадки, а неподалеку остановки городского транспорта, парки, пешеходные зоны.

Однако на этом «волны спроса» от жилищного строительства не кончаются. В отличие от дополнительного спроса на зерно или текстильное сырье в хлебопекарной и текстильной промышленности спрос, порождаемый жилищным строительством, носит не только чрезвычайно разнообразный, но и длительный, иногда трудно поддающийся оценке характер.

Новые жильцы дома вызывают так называемый вторичный, или «отраженный», спрос на мебель, бытовую технику, включая кабельное и спутниковое телевидение, охранные системы, ковры и шторы, даже осветительные приборы, посуду, книги, предметы декоративной эстетики.

В отличие от других отраслей экономики в жилищном строительстве произведенные капиталовложения, даже если квартира продана и хозяйственный цикл завершился, служат стимулом для новых инвестиций. Возникает «третичная волна» спроса в виде создания новых магазинов, кафе, аптек, гаражей, сервисных, культурных и спортивных центров, отделений банков, церквей.

Волны спроса, порождаемые жилищным строительством, носят долгосрочный, многообразный и кумулятивный характер.

По целому ряду причин оживление жилищного строительства в странах развитой рыночной экономики, даже если государство не проводит активного экономико-политического стимулирования этого строительства и обеспечения жильем малоимущих граждан (об этом речь пойдет ниже), неизбежно вызывает рост расходов бюджета, в первую очередь расходов местных властей, увеличивающих совокупный спрос в стране.

Государство несет расходы по городскому планированию, обустройству территорий, строительству и поддержанию дорог, жилищных коммуникаций, школ, детских и административных учреждений, содержанию самих этих учреждений. Необходимо по мере расширения городов и поселков озеленять их, создавать парки, детские площадки, отделения милиции, почты и телеграфа, больницы, административные службы. За счет государственных средств будут осуществлены инвестиции, которые будут направлены на производство общественных благ, т. е. услуг бесплатно доступных для всех: просвещение, здравоохранение, обустройство территории, мост, перекинутый через
овраг.

Итак, жилой объект построен, а инвестиционный цикл завершен. Казалось бы, собственнику остается пользоваться жильем, если он не сдает его в аренду, или получать доход, часть которого будут представлять амортизационные отчисления, т. е. компенсация за износ, старение жилья или отложенные издержки производства — затраты на создание этого жилья, исчисленные с учетом времени. Однако у жилищного хозяйства в процессе его эксплуатации есть особенность, отличающая его, например, от капитала, инвестированного в движимые основные фонды.

Приборы, машины, транспортные средства используются в хозяйственном обороте в течение технически установленного срока их службы или более короткое время, пока разрешенные министерством финансов нормы и порядок амортизационных описаний не позволят собственнику вернуть вложенный капитал[5]. Затраты на ремонт составляют, как правило, небольшую сумму в сравнении со стоимостью основных фондов. По мере ускорения научно-технического прогресса и все более быстрого морального устаревания вещественных носителей основного капитала срок службы движимого производственного имущества сокращается и его все чаще капитально вообще не ремонтируют, а просто списывают и отправляют в металлолом, если не удастся продать его какому-либо нетребовательному покупателю: в ремонтную мастерскую, школу производственного ученичества или начинающему предпринимателю в развивающиеся страны.

Иная картина при эксплуатации жилого фонда. В связи с длительным сроком его использования и окупаемости (от 50 до 100 лет) его нельзя просто списать досрочно, так как он не только не принесет прибыли, но и не окупит произведенных затрат. Можно себе представить, что жилой фонд в течение очень длительного времени не будут капитально ремонтировать, ограничиваясь в лучшем случае покраской фасадов на улицах, по которым проходят демонстрации. Такая практика широко применялась в СССР и ряде стран Восточной Европы в годы социализма. Но тогда качество жилого фонда будет ухудшаться, как и условия жизни в нем, он будет устаревать и разрушаться. В рыночных условиях уровень квартирной платы в таких домах, а вместе с ним и рентабельность вложенного в жилье капитала будет снижаться. Выход один — ремонтировать, модернизировать жилье, чтобы доходность его не снижалась.

В связи с этим особое воздействие жилищное строительство и реконструкцию жилого фонда, в особенности приспособление жилья к индивидуальным потребностям собственника или квартиронанимателя, оказывает на ремесленные предприятия. Несмотря на современные промышленные методы строительства каждый владелец дома или квартиры, а также каждый долгосрочный наниматель стремится, чтобы его жилье носило индивидуальный характер. Не менее индивидуальный ремесленный характер носят работы по ремонту и модернизации. На графике 1 показано снижение дохода владельца жилья от сдачи его внаем, если не производится своевременные ремонт и модернизация.

График 1. Доходы от сдачи жилья внаем, если собственник его не ремонтирует и не модернизирует.

Линия БВ отражает снижение доходов от сдачи жилья в аренду в соответствии с его физическим и моральным старением вплоть до его полной непригодности, если не производится ремонт и модернизация.

График 2.Доходы от сдачи жилья внаем при его периодической модернизации[6].

Точки Mi, M2, M3 — время завершения очередных модернизаций, а линия БВ отражает изменение доходности сдаваемого жилого объекта для собственника.

График 2 показывает ярко выраженную закономерность: в течение всего срока эксплуатации жилой фонд постоянно требует новых капиталовложений для поддержания приемлемого состояния.

Следовательно, в отличие от вложений в движимый капитал жилищные инвестиции постоянно генерируют спрос.

До сих пор речь шла о первичном, вторичном и третичном спросе, вызываемым жилищным строительством, а также о спросе в связи с необходимым обновлением жилого фонда.

Следует отметить, что сама эксплуатация жилого фонда также является носителем платежеспособного спроса. Не только ремонт и обновление, но и ежедневное содержание: работа коммунальных служб, расход энергии, горячей и холодной воды, уборка и вывозка мусора — все это спрос на товары и услуги.

Функционирование и рост жилищного хозяйства стимулирует финансовую деятельность. Возрастают обороты компаний по торговле жилой недвижимостью, масштабы банковского кредитования, страхования. Растет народнохозяйственный оборот и налоговая база.

4. Занятость в жилищном хозяйстве.

Жилищное хозяйство представляет собой важную в экономике страны сферу деятельности. В настоящее время в ФРГ довольно вялый спрос на жилье и тем не менее в жилищном строительстве и обслуживании жилья занято более 400 тыс. человек. Следует отметить, что в жилищном строительстве занята наиболее социально уязвимая часть работающих по найму. Они представляют собой относительно наименее квалифицированную часть трудящихся и в случае безработицы им труднее всего найти рабочие места в других отраслях.

Относительно низкий уровень квалификации в жилищном строительстве и обслуживании жилого фонда приводит к ослаблению зависимости показателей безработицы в экономически развитых странах с увеличением занятости в народном хозяйстве. В случае оживления жилищного строительства и привлечения новых рабочих и служащих в эту сферу дополнительная рабочая сила привлекается в значительной степени из-за границы. Так, в Германии более 2/3 занятых в жилищном строительстве — иностранцы, главным образом турки и жители Балканского полуострова, в Швейцарии доля гастарбайтеров в этой сфере — более 80%.

Увеличение жилищного строительства и жилого фонда создает значительное количество рабочих мест в торгово-финансовой сфере. Растет занятость в риэлторских и юридических конторах, в посреднических компаниях, занимающихся сдачей жилья в аренду, в отделениях банков, а также финансировании строительства и покупки жилья.

Выше уже говорилось об особом спросе на ремесленные услуги. Если спрос на услуги в строительстве колеблется в зависимости от изменений в объемах жилищного строительства, то спрос на ремесленные услуги по эксплуатации жилого фонда, в связи с необходимым ремонтом, заменой изношенного коммунального оборудования, который невозможно отложить на будущее, остается постоянным. Поэтому эксплуатация и ремонт жилья являются фактором, стабилизирующим занятость рабочей силы в сфере ремесленных жилищных услуг.

5. Поддержание народнохозяйственной конъюнктуры

Статистические данные развитых стран Западной Европы и Северной Америки свидетельствуют что поддержание и оживление народнохозяйственной конъюнктуры в первую очередь зависят от жилищного строительства и автомобилестроения.

В середине 2005 г. Институт городского строительства в Берлине опубликовал обзор о роли жилищного хозяйства в состоянии экономической конъюнктуры Германии[7]. Институт считает, что роль жилищного сектора в темпах развития хозяйства ФРГ явно недооценена. Хозяйственная стагнация в экономике страны, по мнению авторов обзора, в значительной степени коренится в свертывании жилищного хозяйства. Приводятся данные о том, что за последние 4 года примерно половина исчезнувших рабочих мест пришлась на жилищное строительство, что численность персонала, обслуживающего возросший жилищный фонд сократилась на 5-7%. Если бы этого не произошло, то экономика ФРГ развивалась бы ежегодно темпами в 1,2%. В действительности прирост за эти годы составил 0,7%, т. е. потеря 0,5% ВВП произошла исключительно за счет жилищного сектора.

В заключении отчета докт.С. Локль пишет: «Опасно относится пассивно к дальнейшему упадку жилищного хозяйства, без развития которого невозможен дальнейший экономический рост»[8].

В обзоре приводятся данные по ряду европейских стран, где темпы экономического роста были выше, чем в Германии благодаря высоким темпам прироста жилищного строительства.

Комментируя этот обзор, некоторые известные немецкие экономисты высказали сомнения по поводу утверждения об односторонней зависимости состояния конъюнктуры от темпов роста жилищного хозяйства. Они считают, что здесь имеет место взаимозависимость, даже скорее жилищное строительство зависит, наряду с демографическим, регионально-структурным и некоторыми другими факторами, от состояния конъюнктуры, т. к. в основе финансирования создания нового и модернизации имеющегося жилья лежит накопление капитала у широких слоев населения. Возможности накопления в годы вялой конъюнктуры, как известно, сокращаются.

Вызывают сомнения и призывы авторов обзора к Федеральному правительству шире использовать инструменты финансового стимулирования строительства жилья. Консолидированный государственный бюджет ФРГ за последние годы регулярно сводится с дефицитом более чем в 3% от ВВП, что превышает норму, допустимую Европейской валютной системой. Увеличение государственных расходов в этих условиях привело бы к росту дефицита и наращиванию государственной задолженности или к повышению налогов, что могло бы еще более ослабить конъюнктуры.

Итак, оживление жилищного строительства и модернизации жилого фонда способствуют увеличению темпов экономического роста, а содержание и обслуживание жилищного хозяйства является фактором, стабилизирующим конъюнктуры, т. к. расходы на эти цели практически не эластичны, они не подвергаются заметным изменениям в зависимости от изменения хозяйственной ситуации в стране.

3 4. Стимулирование накопления и сдерживание инфляции

Само по себе накопление денег на жилье вынуждает определенную группу населения использовать часть своих доходов на финансирование жилищных инвестиций, а также оплату процентов по кредитам и посреднических услуг. Деньги связаны целевым предназначением на банковских счетах, в результате чего сокращаются потребительские расходы. Происходит перераспределение национального дохода между потреблением и накоплением в пользу накопления. В результате сокращается платежеспособный спрос на товары народного потребления, потребительские расходы и тормозится рост цен.

Специалисты отмечают особую роль жилищного кредитования в психологии накопления, т. е. в распределении получаемых доходов на потребление и накопление. Чем большая доля инвестиций в жилищное строительство финансируется за счет заемных средств — тем выше доля накопления в расходах будущих собственников жилья.

О масштабах жилищных накоплений свидетельствуют следующие данные: у каждого четвертого гражданина ФРГ, т. е. у каждого занятого, в середине 2005 г. был как минимум один договор о накоплении на жилищное строительство с жилищно-сберегательными банковскими учреждениями. По сообщению Союза частных жилищно-сберегательных касс с ними ежегодно заключают примерно 2,5 млн. договоров на общую сумму в 63-67 млрд. евро. В начале 2005 г. 16 частных жилищно-сберегательных касс располагали 21,4 млн. договоров на сумму в 481,5 млрд. евро[9].

Сумма пока неиспользованных жилищных накоплений в стране в среднем на 1 жителя составляла 5761 евро. Между отдельными землями наблюдается заметная дифференциация по этому показателю. Самый высокий уровень в Баден-Вюртемберге — 7672 евро и Баварии — 7122 евро, самый низкий в Нижней Саксонии — 5825 евро и Шлезвиг-Гольштейне — 5549 евро. Характерно, что жилищные накопления на душу населения больше в тех землях, где высокая доля собственного жилья в общем жилом фонде[10].

Жилой объект, используемый владельцем для проживания, также представляет собой специфическую форму накопления капитала. Его можно приобрести в кредит и постепенно выкупить. При своевременном ремонте и модернизации этот объект может, в отличие от автомобиля, не только не подешеветь и придти в негодность, но и подорожать. Т. е. это инвестиция в объект потребления, которая может, в частности благодаря внешним воздействиям, привести к приросту капитала, а не к его полной потере в результате физического и морального износа.

6.Квартирная плата и стоимость_жизни

Стоимость жилья и уровень квартирной платы в динамике являются составными определяющими индекса стоимости жизни. Эта очевидная истина наглядно выражается в требованиях профсоюзов повысить уровень заработной платы, пенсий в соответствии с ростом цен вообще и квартирной платы в частности. Квартирная плата составляет в развитых странах рыночной экономики 25-35% потребительских расходов. Сдерживание роста квартирной платы умерит требования профсоюзов относительно повышения заработной платы и тормозит рост стоимости жизни.

Активизация жилищного строительства ведет к росту предложения на рынке наемного жилья. Одновременно несколько сокращается спрос на него, т. к. часть квартиросъемщиков приобретает или отстраивает собственное жилье. Стабилизация платы за квартиру или в редких случаях ее снижение существенным образом отражается на уровне жизни, прожиточном минимуме.

Оживление жилищного строительства способствует увеличению предложения продаваемой и сдаваемой в наем жилой площади и стабилизации квартирной платы: в отдельных случаях плата за жилье может временно снижаться абсолютно или расти медленнее, чем обесцениваются деньги. В результате улучшается материальное положение квартиросъемщиков.

Повышается жизненный уровень и новых владельцев жилья. Квартиро- или домовладелец более не претендует на наемное жилье, он приобретает определенную хозяйственную устойчивость и если цена его жилья достаточно высока, принадлежит, по существу, к среднему классу. Он не только не платит за наем квартиры, но часто в состоянии сдать часть своего дома или одну из квартир, если у него их несколько, и получить таким образом, дополнительный источник дохода. Именно так делают многие москвичи и петербуржцы, владеющие достаточно большой жилплощадью.

Собственное жилье позволяет получать в банке ипотечные кредиты.

7. Жилищное хозяйство и национальные экономические цели

Жилищное строительство и реконструкция жилого фонда могут оказывать воздействие на территориальную структуру экономики страны, на миграционные потоки самодеятельного населения. Обязательные требования к устанавливаемому в строящихся и реконструируемых домах энергосберегающему отопительному и осветительному оборудованию, теплоизоляции ведут к экономии энергии[11]. Об этом более подробно пойдет речь в разделе о государственной жилищной политике.

8. Собственное жилье как защита накопленных средств

Собственное жилье, как правило, исторически первичный инвестиционный объект физических лиц. Основную часть своей истории человечество жило в деревнях и поселках в своих домах. По мере переселения в города росла доля людей, живущих в наемных квартирах. По мере роста благосостояния населения в странах, где проживает «золотой миллиард» человечества, тенденция роста доли горожан, проживающих в наемных квартирах, ослабла и столкнулась со стремлением значительной части жителей стать собственниками квартиры или загородного дома.

Стремление это имело под собой следующие основания:

1. Длительные периоды благоприятной конъюнктуры в Западной Европе, США, Канаде и Австралии, связанная с этим высокая заработная плата и занятость позволили широким слоям накопить определенные суммы в послевоенные годы.

2. Растущий порог необходимых средств для открытия собственного бизнеса не давал возможности владельцам относительно небольших накоплений создать собственную фирму.

3. У старшего поколения была жива память о послевоенных денежных реформах, когда вклады в банках и наличные деньги почти полностью обесценились, поэтому денежные накопления и вложения в ценные бумаги не были популярны у населения, особенно в Западной Европе.

Усложнение финансовых операций, риск потери сбережений требовали специальных знаний, консультации специалистов были дороги и не гарантировали от опасности потерять с таким трудом накопленные деньги.

4. После войны во многих странах мира возник устойчивый дефицит жилья и высокая плата за его наем. Долгое время перед войной во время кризиса 1929-1932 гг. жилья и в Европе и в Северной Америке строили очень мало, тем более во время войны. В результате войны в Западной Европе жилой фонд был в значительной части поврежден и разрушен. Только на территории Западной Германии было полностью разрушено, главным образом, в результате бомбардировок, 2 млн.жилищ и примерно 2,5 млн. требовали капитального ремонта[12].

В то же время в развитые страны, в первую очередь Западной Европы, но также в США, Канаду, Австралию, Японию, Республику Корея прибыли десятки миллионов переселенцев на постоянное место жительства. Позднее в течение многих лет прибывали гастарбайтеры и выходцы из бывших колоний.

5. Вложения в жилье было понятной и очевидной простому человеку инвестицией, которая защищала его накопления от инфляции. Более того, выплата кредита, взятого при покупке или строительстве жилья, по мере инфляции создавала впечатление облегчения нагрузки погашения задолженности у заемщика в результате обесценения денег.

6. В отличие от многих других видов вложения капитала инвестиции в жилье имели еще одно преимущество: наряду с приносимой ежемесячно квартирной платой цена жилого объекта по мере роста городов, их благоустройства, дефицита земли под застройку зачастую возрастала.

7. Наконец, еще одно важное для инвесторов обстоятельство: многие рассматривали построенное жилье как дополнительную социальную гарантию на случай потери работы и других источников дохода, непредвиденных обстоятельств. Большая или меньшая квартирная плата за него будет поступать всегда, в крайнем случае его можно заложить или продать.

Психология отношения к дополнительному жилью как социальной подпорке и гарантии на черный день широко распространена среди квартиросдатчиков. Более 60% индивидуальных покупателей квартир в Вене в ходе опроса в 2004 г. сообщили, что они будут сдавать приобретенные квартиры, а около 20%, что они будут жить в квартирах сами или сдавать в зависимости от уровня доходов.

Собственная квартира как последняя надежда сыграла решающую роль для многих семей в кризисной ситуации в зарубежных странах и в тяжелые годы начала перестройки в России. Многие москвичи и жители других крупных городов сдавали свои квартиры, а сами переезжали к родственникам или снимали меньшее и худшее жилье.

8. Государство во многих странах проводило в течение многих лет политику поощрения приобретения собственного жилья, руководствуясь хозяйственными и социальными целями. В ФРГ, например, до недавнего времени каждый гражданин при приобретении жилья раз в жизни имел право в течение пяти лет получать государственную целевую жилищную дотацию. В эту дотацию включались доплаты на каждого ребенка[13].

Эффективность государственной жилищной политики — это сложная и спорная проблема. Ни одно нарушение механизма рынка не проходит бесследно. Однако это не относится к теме параграфа, по рассуждаем по этому вопросу позднее.

Все перечисленные выше факторы способствовали помещению накоплений широких слоев населения в жилые объекты и формированию рынков жилья, предложение на которых было значительно менее монополизированным, чем на рынках других благ.

Сдача жилья внаем стала массовым явлением. Наряду с крупными домовладельцами, специализированными фирмами, дома и квартиры сдают во всем мире десятки миллионов собственников, они это делают лично или через риэлторские фирмы, в соответствии с юридически оформленным договором или, чтобы не платить налоги с доходов, на основании личной договоренности.

Для одних сдача жилья в аренду — основной источник дохода и составная часть бизнеса по приобретению новых квартир. Для других — побочные поступления средств от сдачи доставшегося в наследство жилья. Такая практика широко распространена в связи с тем, что молодые люди со временем уезжают от родителей, освобождая жилплощадь. В больших городах у коренных городских жителей в наше время в странах Европы и России редко бывает больше одного ребенка. По мере ухода из жизни представителей старшего поколения этот повзрослевший ребенок часто становится наследником освобождающихся квартир.

Последняя группа — это так называемые вынужденные сдатчики — представители бедных слоев населения, которые сдают жилплощадь в ущерб собственным удобствам, а зачастую сдают комнаты, иногда на короткий срок, сами проживая в одной из них. Для них это часто единственный источник весьма скромного дохода. Это лица сдающие комнаты гастарбайтерам, часто одну комнату нескольким человекам.

Квартиронаниматели также существенно отличаются друг от друга и разделяются по платежеспособности — от работников международных организаций, представителей концернов, банков, газет, дипломатов, которые в солидном риэлторском бюро просят подобрать себе квартирку в определенном районе, с видом на Рейн, Эйфелеву башню или Кремль, с определенной отделкой и обстановкой, до студентов, снимающих квартиру в старом давно не ремонтируемом доме, с изношенным кухонной и санитарной техникой, которые будут проживать в этом доме коммуной.

В исследовании структуры доходов населения Великобритании группа профессоров Лестерского университета назвала англичан народом, живущим на доходы от сдаваемого в аренду жилья.

Принципиальным аргументом помещения накапливаемых средств в приобретение жилья является сравнительная окупаемость таких инвестиций. Сотрудники Института жилищного хозяйства Кельнского университета подсчитали, что банковский депозит приносил его владельцу в течение 25 лет (с 1970 по 1995 г.г.) от 4 до 5% годовых, вложения в твердопроцентные ценные бумаги — несколько более 5%, а сдача квартиры в престижном районе Кельна вместе с повышением ее стоимости после вычета издержек и налогов — около 8%. К сожалению, это частные данные, которые по другим городам и странам могут быть другими.

В целях объективности изложения темы «Собственное жилье как защита накопленных средств» отметим, что эта цель приобретения жилья в собственность наряду с привлекательными для инвестора чертами может иметь для него и целый ряд негативных последствий:

- у жилой недвижимости низкая ликвидность. Продажа ее с целью изменения места жительства или просто превращения в ликвидный капитал связана с большими затратами. Возникают значительные дополнительные расходы информационного, риэлторского и юридического характера. Индивидуальное жилье имеет что-то общее с одеждой, сшитой на заказ. При строительстве его собственник исходил из потребностей и возможностей своей семьи, ее индивидуальных особенностей, удаленности от места работы, так что при продаже жилого объекта собственника часто ждет разочарование, т. к. он может получить в конечном счете меньше, чем надеялся;

- изменение рыночной цены жилья носит непредсказуемый характер и зачастую не зависит от собственника. Строительство недалеко от дома дороги с интенсивным движением, шумной дискотеки или оборудования общежития для иностранных беженцев? закрытие градообразующего предприятия могут существенно обесценить жилой объект. Также как создание неподалеку парка, реконструкция микрорайона, превращение его в удобную и престижную часть города ведет к повышению стоимости жилья и квартирной платы за его наем.

- к собственному жилью как к якорю спасения при сильном ухудшении материального положения или чрезвычайных обстоятельствах прибегают во время неблагоприятной конъюнктуры, кризисов. В это время квартирная плата стабилизируется или снижается. Цены на жилье низкие, деньги, как правило, нужны срочно, все другие пути преодоления материальных трудностей собственник жилья уже исчерпал и он вынужден продавать свою собственность по сниженной цене.

9. Жилищный рынок как возможная сфера спекуляций и криминала

Выше мы рассматривали воздействие жилищного строительства и эксплуатации жилого фонда на народное хозяйство. Это воздействие в ряде случаев может носить и чрезвычайно опасный характер. Опасность эта в частности объясняется отличием жилья от массы потребительских благ. Особенность жилья как потребительского блага и финансового актива одновременно в том, что спрос на него может возрастать по мере роста цен. Этот рост может быть довольно долгим, пока в деловых кругах господствует уверенность в дальнейшем росте цен и квартирной платы или сохранение их на высоком уровне. Возникает своеобразный мыльный пузырь, который в зависимости от ряда факторов может раздуваться довольно долго, но потом по мере нарастания разницы между ожидаемыми ценами на жилье и ожидаемым уровнем квартплаты при частном найме, с одной стороны, и реальными ценами и тарифами с другой, лопнет, как это не однократно бывало в мегаполисах Европы и Америки.

Примером такой ситуации может служить Москва последних лет ушедшего века и начала века XXI. Снятие ограничений в прописке на постоянное и временное место жительства, изменение социальной структуры населения страны, в частности возникновение группы граждан с высоким доходом и накоплением, распад Советского Союза и устремление части жителей бывших советских республик на историческую родину — в Россию, а самое главное — концентрация более 60% оборота частного капитала, правлений и представительств частных отечественных и иностранных фирм и банков в Москве и Московской области привели к взрывному характеру спроса на жилье. Спрос четко характеризовался долгосрочной повышательной тенденцией. Инвестиции в жилищное строительство отставали от платежеспособного спроса на жилье. Ожидание высокой окупаемости капиталовложений в жилищное строительство позволяло продавцам и строителям поднимать цены и привлекать новых инвесторов, одновременно быстрыми темпами росла квартирная плата в частном секторе и стоимость квартир.

Возникла практика предварительной оплаты жилья покупателями, что было в условиях высоких цен и нехватки инвестиционных средств выгодно строителям. Квартиры все чаще раскупались, как только застройщик получал участок и разрешение на возведение дома. Чтобы заранее привлечь инвестиции, т.е. получить солидную прибыль на беспроцентном кредите застройщики продавали квартиры со скидкой. Можно было заранее купить строящуюся квартиру и после того, как дом был готов, продать ее, получив в ряде случаев 25-35% годового дохода. Возник мыльный пузырь спекулятивного спроса, который еще более подстегнул цены.

При цене новой, внутренне совершенно не оборудованной и необустроенной квартиры на уровне виллы на Канарских или Балеарских островах был слишком большой соблазн воспользоваться возможностями свободного жилищного рынка для расцветшего после перестройки криминального бизнеса. Доля инвесторов, приобретающих квартиры в новостройках для перепродажи, возросла с 4% в 2001 г. до 29% в 2005 г. и составляла в начале 2007 г. более половины покупателей. Спекулятивный спрос сконцентрирован в наиболее доходном секторе новостроек и элитных квартир.

Вскоре на жилищном рынке стали проводиться операции, носившие откровенно разбойничий характер. Некоторые фирмы собирали деньги на якобы строящиеся квартиры, но ничего не строили и попросту исчезали. Обманутые инвесторы устраивали демонстрации и перекрывали движение в городах.

Еще больше криминала было на вторичном рынке жилья. В самые тяжелые годы перестройки газеты и информационно-рекламные издания были заполнены обращениями к владельцам городских квартир в Москве, Петербурге, в меньшей степени в других городах с предложениями обменять городскую квартиру на жилье в области и получить при этом доплату. Для некоторых пенсионеров, не получающих помощи от родственников, пенсия была явно недостаточна для обеспечения элементарного существования, тем более в условиях инфляции. Они согласились с такими предложениями. На сколько времени им хватало полученной доплаты и что с ними происходило, когда доплата кончалась, а сколько-нибудь ценной городской недвижимости у них не оставалось, об этом можно думать с грустью.

До сих пор, например, в бесплатной рекламной газете «Центр плюс» встречаются предложения пожилым одиноким пенсионерам заключить договор с какой-нибудь неизвестной фирмой о дарении или наследовании после смерти владельца этой фирмой его квартиры. Взамен фирма обязуется пожизненно содержать стариков. В печати неоднократно публиковались разоблачения таких предпринимателей, в ряде случаев ускорявших уход из жизни бывших квартирных владельцев.

Правительство приняло ряд мер: запретило продажу недостроенных квартир, увеличило субсидии на приобретение квартир военнослужащими, но цены на квартиры во многих городах продолжают расти, а в некоторых городах Сибири и европейской России, откуда жители уходят в поисках работы, жилье остается невостребованным.

Такие ситуации возникали в разное время и в разных странах мира. Условия возникновения таких ситуаций: серьезные нарушения соотношения спроса и предложения на жилищном рынке и особенности рынка жилья, состоящие в чрезвычайно медленном восстановлении на нем равновесия между спросом и предложением.


[1] Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб, 1997. с. 7.

[2] FAZ, 15 Juli 2005.

[3] Die Welt, 28 Juli 2006.

[4] Koelner Wochenspiegel. 2006.№ 7.

[5] Ходов Л.Г. Государственное регулирование национальной экономики. М. Изд. Экономистъ, 2006.

[6] Графики 1 и 2 отражают изменения доходов и расходов без учета инфляции, изменений процентной ставки жилищного кредитования и некоторых внешних факторов, например, изменения цены жилого объекта в связи с ростом города и превращения окраин в центр, санации и дополнительной застройки жилых районов шикарными особняками и центрами обслуживания, превращающими непривлекательные предместья в престижные кварталы — пример Рублево-Успенское шоссе в Москве.

[7] FAZ, 15, Juli 2005

[8] Там же.

[9] Koelner Wochenspiegel. 17 Aug. 2005

[10] Там же.

[11] Ходов Л.Г. Государственное стимулирование приобретения собственного жилья в Германии // Жилищное право. 2002. № 4.

[12] Wirtschaft und Statistik, №7, 1957, S. 536.

[13] Ходов Л.Г. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства //Жилищное право.2003. №1